张治国 摄

　　2008年，洛阳房地产市场发展走势如何？房价会继续上涨吗？购房需求是否依然强劲？未来的房地产市场充满了悬念与变数。为此，记者近日走访了我市部分房地产营销代理公司的负责人。

　　大盘猛增，房价稳中有升

　　洛阳精顺房地产策划营销有限公司副总经理严拥军：今年1月以来，我国一线城市部分楼盘房价回落，中等城市出现“有价无市”的现象，全国许多城市楼盘的销量都大幅度下降，洛阳的情况也不容乐观。

　　今年，洛阳大盘的市场投放量迅速增加，一次性投放市场10万平方米规模的楼盘就超过10个，其中总规划建筑面积在100万平方米以上的楼盘就有四五个。世纪华阳、泉舜财富中心、东方今典、香港城三期、中泰世纪花城四期、奥体花城二期、国宝花园二期、阳光·双溪布洛二期、宝龙城市广场二期等项目今年开发面积都在10万平方米左右。房源供应量的激增，加上国家宏观调控政策的影响，市场竞争将非常激烈。

　　洛阳的房价从2002年以来，每年的涨幅不到200元，去年一下“补涨”1000元，相对于之前房价低于省内南阳、安阳、开封等经济实力大不如洛阳的城市，也不足为怪。就是现在横向对比外省经济实力不如洛阳的山西、山东、江苏的中等城市，房价仍然偏低，因此期待洛阳房价在2008年有大的回落是不现实的。尽管今年市场投放量巨大，但大盘云集、产品品质明显提高，城市核心地段楼盘频频推出，加上开发商善于宣传、注重营销，让房价降下来很难。局部下滑、个别攀升，整体稳中有升应当是今年房价的走势。

　　2007年洛阳楼市火热，销售势头好，代理公司为了生存恶性竞争、竞相压价，给代理市场造成很大混乱，2007年年底随着市场的“急转直下”，一些大的开发商纷纷重新回归代理。今年，洛阳房地产营销代理公司的价值将重新被开发商认知，2008年的洛阳楼市将群雄并起、战火纷飞。前几年等待的市场洗牌，看来在今年将真刀实枪地展开。

　　购房柔性需求减少

　　洛阳报人房地产咨询有限公司营销总监姜宾：近年来，国家频频通过银根、地根、利率、税收等手段进行的宏观调控，对国内一线城市虚高的泡沫房价起到了平抑作用。地产界对一线城市房价松动是楼市“拐点”还是“假摔”仍有很大争论，但可以肯定的是，楼市泡沫导致的虚高房价与构建“和谐社会”的主旋律相悖，楼市不回归理性发展，宏观调控绝不可能停止。

　　应该看到,房地产是区域性很强的产业，洛阳作为三线城市，经济持续良好快速发展、城市框架不断拉大、城市化水平不断提高，虽然自2006年下半年以来房价持续走高，但实际上是供需关系和开发成本的真实表现，基本上反映了两者的实际情况，是多年来市场积聚力量的释放。由此看来，洛阳楼市并无泡沫存在，所以宏观调控对本土楼市的影响不大，相反是地产界整合、品牌企业大发展的契机，有利于洛阳楼市的长远发展。

　　去年我市GDP达到1595亿元，人均GDP突破3000美元大关。今年GDP预计将突破1800亿元，人均GDP也将接近3500美元。按照经济学理论，人均GDP达到3000美元，国民消费将从基本型转向享受型。经济强劲发展带来的改善型需求和城市化带来的刚性需求，将继续推动洛阳楼市的持续发展，而在房价下跌心理预期的作用下，柔性需求则显得谨慎、观望。

　　2008年，洛阳楼市将持续去年高层投放量、成交占据绝对主流的格局，多层项目投放由东区的中端商品房和城市边缘的经济适用房构成。多层与高层形成的价格梯度、投放量对比，将使得多层项目成为稀有产品，价格有较大的上行空间。高层项目今年投放量预计不会低于去年，价格经过一年多的调整，潜力已得到一定程度释放，今年很有可能做短线盘整，除个案外，整体下行的可能性不大。决定购买力的是总价而不是单价，高层项目中的小户型产品将持续看好。

　　更多投资者选择商业类物业

　　洛阳辉腾房地产营销策划有限公司副总经理冉战锋：今年，我市房地产市场将会有大量楼盘投放市场，来满足市场的消费需求，预计总投放量将超过500万平方米。

　　目前，“拐点论”成焦点话题。上海、北京等城市出现部分楼盘销售价格下降的现象，那是理性回归，并不是拐点。洛阳作为三线城市，市场发展比较理性，供求基本平衡，所以不存在“回归”的问题。今年随着很多经济适用房、廉租房的上市，会给即将大量上市的商品房带来一定冲击，市场竞争势必更加激烈。

　　今年，随着国家宏观调控政策的落实以及新政策的出台（银行有可能再次加息），投资购房风险在逐渐加大。投资购买第二套房的消费者会有所减少。因此，今年对中小开发商是一个严峻的考验。市场将会更加细分，开发商将会有选择地开发自己竞争力最强的业态。以前开发商做的是“烩菜”，以后可能变成“炒菜”。今年投资住宅的成本在不断加大，因此许多投资者会将目光转向写字楼和商业地产项目上，给这两种业态的销售带来新的机会。目前，洛阳写字楼的价格和住宅差不多，因此，同样多的资金，投资在写字楼上赚取的租金肯定比住宅多（写字楼按平方米收，住宅按套收），而且住宅价格的上涨空间已经很小，写字楼则拥有巨大的升值空间。

　　KSOS奎辰总经理沈刚：2008年房地产市场将进入理性调整的阶段，洛阳房地产市场格局将面临新的挑战，大盘并举、廉租房政策加速实施、国家宏观政策调控、空置地块强制开发及金融系统的相关政策等直接因素影响，市场存量必将上升。综观去年洛阳楼市的风风火火，今年一二月份的销量直线下降，并未见到以往岁末年初的热销场面。全国各地都以不同方式进行房价调整，可见洛阳房地产市场的消费前景还是存在一定压力，客观来看供大于求的趋势在加速上升。仅洛阳新区的空置率比例就非常大，因为作为居住来说的确还有很多配套不完善，并且大多买来都是为了投资升值，其中大部分房源将二次流入市场，其中势必会影响到新投放房源的一线销售。同时消费者的观念也逐渐理性和成熟，开发企业只有做出更好、更精的产品及更优质的后续服务，才能赢得市场的认可。

　　本刊记者 刘丁